Por: Nilson Nóbrega de Freitas

Inicialmente é preciso contextualizar que já vínhamos passando por momentos de turbulência econômica no setor imobiliário e turístico. E de uma forma mais geral, na própria economia brasileira, como reflexo de transformações estruturais na economia mundial e de uma longa sequência de investimentos governamentais em prioridades equivocadas.

Entretanto, a maioria de nós não estava preparada, nem tão pouco estruturada para uma situação tão ampla e complexa quanto a Pandemia do COVID-19. A soma de variáveis econômicas, estruturais de crédito, políticas, éticas, e ademais sanitárias formaram a tempestade perfeita, pronta para causar danos profundos no setor imobiliário e turístico do nosso País e mais amplamente, do próprio mundo.

Trata-se de um aprendizado sem precedente, considerando que nunca necessitamos enfrentar uma quantidade tão bem qualificada de problemas de grande envergadura e profunda complexidade, ao mesmo tempo.

A maioria de nós vem colocando em prática Planos de Contingência, inicialmente para 6 meses e logo em seguida, com a implantação destes, novos planos de contingência para 18 meses.

Estes planos de contingência levam algumas variáveis em consideração:

1. quando teremos uma vacina eficaz para a COVID-19
2. quando teremos um conjunto de medicamentos confiáveis
3. quando poderemos atuar de forma alinhada com as políticas sanitárias considerando o grande contingente de pessoas necessários na maioria dos nossos canteiros de obra e empreendimentos turísticos
4. como as pessoas, no geral, se comportarão no pós pandemia COVID-19
5. como as decisões estruturais e econômicas serão tomadas pelo governo
6. como as entidades de fomento vão se comportar diante do grande conjunto de efeitos sobre as empresas, principalmente restrições
7. quais os níveis de assunção de risco suportáveis pela classe empresarial pós pandemia COVID-19
8. como as famílias e as comunidades enfrentarão suas perdas
9. e muitas outras variáveis mais específicas, em cada situação

Uma das principais lições dessa história é conhecer a profunda ligação que existe entre os fatores produtivos e as ameaças sanitárias, mesmo nos países com maior desenvolvimento e estrutura.

O valor da vida se sobrepõe a todos os outros cuja concepção material se mostra insuficiente para contrapor a falta de defesa básica existencial do ser humano. Não há preço que pague uma vida.

Uma outra lição que pode ser aprendida é o estabelecimento de reservas compatíveis para a sobrevivência em tempos de caos, e o estabelecimento de novas políticas de seguros em alinhamento entre governos e instituições de seguros e resseguros. Neste cenário, a propriedade do primeiro imóvel como desejo básico do ser humano por segurança e agora conforto em tempos de crise passa a ser ainda mais fundamental.

Também a formação de um portfolio de imóveis para renda assume um papel preponderante nas carteiras de investimentos considerando-se a dupla função de apreciação e geração de renda sistemática para a grande massa de empresários e pequenos empreendedores cuja atividade primordial é a convivência com o risco.

O panorama aponta para 2 caminhos prováveis e desconhecidos: as pessoas poderão voltar desta história com uma vontade adicional de possuir o seu primeiro imóvel, melhorar o seu imóvel atual, investir em uma segunda moradia como fonte de lazer, forma uma carteira de imóveis para compor o seu plano de investimentos e planos de aposentadoria; ou as pessoas poderão voltar desta história reticentes, temerárias, desorganizadas e com ânimo de consumir bens efêmeros que não compõem carteiras de investimento.

O setor imobiliário turístico necessitará desenvolver uma nova dinâmica principalmente no que tange aos seus custos fixos e políticas de financiamento e contratação de pessoas. O setor imobiliário, em específico necessitará continuar o processo de faseamento dos negócios, definição de novas linhas de crédito e assunçãode risco, assumindo ainda mais o papel produtivo preponderante e deixando para os
outros setores os papéis de estruturação econômica e financiamento.

Neste momento será necessário adotar modelos econômicos de longuíssimo prazo, ou seja, falo de estruturas de financiamento para 600 meses a taxa de juros não superiores a 1,5% a.a. tendendo a 1,0% a.a. como forma de reestruturar, adequadamente, os orçamentos de capital dos empreendimentos turísticos, empreendimentos imobiliários com foco residencial em aluguéis, como também os imóveis com foco educacional, de saúde e de serviços.

Por outro lado, é absolutamente necessário que as instituições financeiras desenvolvam planos de produção com 100% de financiamento para a construtora e que leve em consideração aquisição dos direitos creditícios desde o ponto zero do desenvolvimento do negócio aprovado até a sua finalização, ou seja até a entrega aos novos mutuários e adquirentes.

O setor imobiliário necessita de financiamento adequado para garantir a retomada da geração de empregos e renda para grande parcela da população; que necessita urgentemente de uma solução pós pandemia COVID-19. Solução esta, a mais necessária, para evitar uma pressão social cujos desdobramentos já são conhecidos e resultado da nossa longa história de políticas de alocação indevida de recursos econômicos escassos.

Como resultado dos últimos 35 anos no mercado de gestão, financeiro, imobiliário e turístico desenvolvi o Modelo Nilson Nóbrega de Gestão de Empreendimentos Imobiliários e Turísticos e este possui os seguintes pilares:

1. reestruturação de capital
2. desenvolvimento de plano operacional com foco na geração de reservas
3. desenvolvimento de plano de serviços periódico
4. desenvolvimento de calendário de experiências com base em alianças
5. desenvolvimento de banco de serviços
6. desenvolvimento de cadastro de provedores
7. criação de plano de contingência
8. desenvolvimento de plano de saída do investimento

O Setor Imobiliário e Turístico necessitará incrementar, ainda mais, o seu “Coeficiente de Gestão”. Gestão é a ferramenta mais avançada de geração de resultados. E está presente em toda a trajetória humana. Convido-os a conhecer o Livro A Arte da Gestão, de minha autoria, ou participar de algum dos nossos Seminários, Treinamentos e Palestras; onde compartilho com as pessoas um pouco do conhecimento que consegui angariar nestes últimos 35 anos trabalhando arduamente na linha de frente de alguns dos principais empreendimentos imobiliários e turísticos do nosso País.

Eu realmente confio que o setor imobiliário e turístico vai se reinventar, outra vez, e vai apresentar para o seu público novos produtos mais alinhados às novas necessidades de convivência, de precaução, de espaço, cuja interação com a natureza, no meu entender, será o grande diferencial do futuro.

Viver por viver não existe mais. É preciso se manter integrado ao mesmo tempo que se está protegido e, subentende-se, preparado para eventos desta magnitude. Talvez viver mais distante dos grandes centros pareça ser um caminho para as novas gerações. Talvez. Tendo acesso a boa logística, a bons hospitais, e a melhores índices de segurança. Ao novo ser humano caberá ser ainda mais independente ao mesmo tempo que cultivará a interdependência para superar os momentos de crise.

“Eu realmente confio que o setor imobiliário e turístico vai se reinventar, outra vez, e vai apresentar para o seu público novos produtos mais alinhados às atuais necessidades de convivência, de precaução, de espaço, cuja interação verdadeira com a natureza, no meu entender, será o grande diferencial do futuro.” Nilson Nóbrega